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乐橙住房过滤理论:改善型住房需求将支撑地产

  今年以来,部分二线城市在调控措施不断加码的情况下,出现了住房市场火爆,地产库存持续降低,杭州、成都均出台了新建商品房“摇号”的措施,甚至出现了一房难求的“房荒”。综合来看,房地产调控从早期的抑制需求转向了限制价格和交易,行政性更强。而且在“防风险”下,房地产调控不会放松,但房地产业有发展空间。根据“住房过滤理论”,改善性住房需求将支撑地产投资。

  住房过滤理论最早由美国社会学家伯吉斯在上世纪20年代初期研究芝加哥住宅格局时提出,指的是在住房市场中,首先为较高收入居民建造的住房,随着时间的推移,住房质量会老化,房价会降低,较高收入的居民为了追求更好的住房,随即放弃现有住房,从而较低收入的居民有机会继续使用该住房的这一过程。住房过滤理论揭示了住房市场发展的潜在规律,是住房保障制度设计的重要理论基础。目前我国城市住房市场存在人口多、住房少、乐橙收入低、房价(租金)高的多重矛盾。多个矛盾互相激化,导致低收入人口住房问题异常严峻。因此,解决这个问题可以从四个角度着手:减少低收入人口数量、增加住房供给、提高收入水平、降低房价(租金)。

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